تغطية: هاجر عزّوني
يكتسي ملف الأوضاع العقارية أهمية بالغة لدفع عجلة التنمية وحفز الاستثمار وتحت عنوان « تصفية الأوضاع العقارية للاراضي الفلاحية « نظم مركز تونس للقانون العقاري والتعمير بالتعاون مع الاتحاد التونسي للفلاحة والصيد البحري وبمشاركة الفرع الجهوي للمحامين بتونس بإشراف وزير الفلاحة والموارد المائية والصيد البحري، ملتقى علميا وطنيا يهدف إلى إيجاد حلول لتسوية الملكية العقارية وإيجاد خيارات فلاحية للمسألة العقارية التي أصبحت هاجس الفلاحين الوحيد الذي يؤرّقهم ومن الضرورة التسريع في تسوية هذا الاشكال.
وقد وقع التطرق في هذا الملتقى إلى عدة محاور هامة تتصل بمدى نجاعة التشريعات الخاصة بالعقارات الفلاحية والدور القضائي في تسوية أوضاع العقارات الفلاحية.
وقد حضر هذا الملتقى العديد من الخبراء ومن رجال القانون والقضاء ومن المهنيين المهتمين بإيجاد الحلول العملية للمسالة العقارية المزمنة والشائكة في القطاع الفلاحي والتي ظلت تعيق الاستثمار ولم يقع إلى حد الآن التوصل إلى وصفة ناجعة لحلحلة هذا الملف واغتنمنا وجودهم في هذا الملتقى للاتصال بهم واستجلاء آرائهم عن كيفية التوصّل إلى تسوية الوضعيات العقارية للاراضي الفلاحية وقد أفادونا مشكورين بما يلي:
سعد الصديق (وزير الفلاحة والموارد المائية والصيد البحري)
«الاوضاع العقارية تعيق مسار التنمية في القطاع الفلاحي»
إنّ الأوضاع العقارية تأخذ منحى تنافس واشكاليات تتفاقم مع الوقت لذا فإنّ موضوع العقار جدّ مهم في القطاع الفلاحي.
وقد أعدّت وزارة أملاك الدولة برنامجا خاصا بهذه الإشكالية لتسويتها وخاصة فيما يتعلق بالأراضي الاشتراكية بالوسط والجنوب والتي تُمثّل عائقا أمام تقدّم منوال التنمية.
بالنسبة إلى الأراضي الدولية الفلاحية والتي تمثّل ملفا كاملا نحن بصدد معالجته منذ شهر فيفري 2015 من خلال تفعيلها وإدخالها في الدورة الاقتصادية على مستوى الإنتاج لذلك فإنّ مراجعة كراسات الشروط والنظر في القوانين الخاصة بها وإعادة تفعيل الأراضي المهملة في دائرة الإنتاج يتطلب جهدا كبيرا ولذلك وخلال هذا الشهر سنقوم بإصدار القائمة 35 التي تتضمّن 20 ضيعة على مساحة 9 آلاف هكتار للنظر في وضعيتها وقريبا هناك قائمة أخرى خاصة بالفنيّين التي تتضمّن حوالي 40 مقسما وهي القائمة 17.
كما أنه ومن بين المشاكل التي تعاني منها العقارات في تونس مهما كان نوعها سواء كانت أراضي دولية أو مشتركة أو خاصة تشتت الملكية وعدم وضوحها والزحف العمراني المهدد للأمن الغذائي لذا لابدّ من النظر في الوضع الحالي للعقارات ومن الضروري توفّر نزعة تشاركية بين جميع الأطراف لتفادي هذا التشتت ولابدّ من إنعاش القطاع الفلاحي الذي يعاني مشاكل بالجملة لما يواجهه من تحديات مختلفة في كل الفترات.
وهذا الملتقى الذي يحضره عدد من الأطراف المتداخلة من شأنه أن يساهم في طرح المبادرات وإيجاد حلول تسرع في عملية تسوية الأوضاع العقارية للأراضي الفلاحية التي تواجه إشكاليات عقارية تعطل تطور القطاع وتعيق تنميته على الدوام.
عبد المجيد الزار (رئيس الاتحاد التونسي للفلاحة والصيد البحري)
«لابدّ من ثورة تشريعات»
إنّ الوضع العقاري هو من أهم المشاكل التي يعاني منها الفلاح التونسي، والاشكال العقاري ينقسم الى عدة أجزاء حيث يمكن الحديث عن تسوية الملكية العقارية التي تشمل مسألة الأراضي الاشتراكية والمقاسم الفنية وغيرها كالأراضي المتوارثة فلا توجد وثائق تسهّل الاجراءات فيكون ذلك عائقا أمام التمويل البنكي والاستثمار والمنح وكذلك أمام الشراكة فلا يمكن مشاركة طرف ما لعدم وجود ملكية عقارية وبالتالي فهذا العائق أصبح هاجس الفلاح التونسي وهو يعيق مسار التنمية والتطور التكنولوجي والاستثمار والانتاج.
لابدّ لتسوية هذه المعضلة من وجود ثورة تشريعات وذلك من خلال تنقيح التشريعات الضرورية لتطوير قطاع العقارات الفلاحية وتنميته للرفع من مستوى هذا القطاع والنهوض به إلى أعلى المراتب كما أنه لابدّ من تفعيل هذه التشريعات لا الاقتصار على تنقيحها فقط لتفادي الاشكالات المتعددة التي تواجه هذا القطاع لذا لابدّ من التركيز على الناحية التشريعية والعمل عليها للخروج من الوضع العقاري المزري الحالي وبالتالي تمكين الفلاح من التمتع بالتمويل ومنح الاستثمار علما وأنّ التشريعات الحالية تشكو نقائص ولا تخدم مصلحة الفلاح ولا مصلحة القطاع الذي تأكّدنا من قدرته على اخراج البلاد من التأزم الاقتصادي.
والجانب الآخر المهم في المسألة العقارية هو مقاومة التشتت والزحف العمراني ومقاومة التصحر لذا لابدّ من وجود قوانين تفرض على بائع الأرض إعطاء الأولوية الى جاره لمقاومة التشتت وهذا لا يمنع أن يكون هناك مسّ من الحريات لأنه لا توجد قرارات دون جانب موجع ولكن لابد من تغليب المصلحة العامة على المصلحة الخاصة للنهوض بالاقتصاد.
من المهم وضع هذا الموضوع على مائدة النقاش كي لا يكون مآلنا التضرّر وبالنسبة للاحصائيات فإن معدل الأراضي الفلاحية المستغلة 5 هكتارات ممّا يجعلها غير قادرة على استعمال آلات فلاحية كآلة حاصدة أو جرّار لأن الفلاح لا يملك الانتاج اللاّزم لاستعمال هذه الوسائل الفلاحية نظرا لصغر حجم المساحة المستغلة.
لابدّ إذا من الخروج بقطاع الفلاحة من عنق الزجاجة وانقاذ الفلاح الذي يعتبر ركيزة هذا القطاع وعموده الفقري بإيجاد حلول للأوضاع العقارية والاسراع في سن تشريعات تخدم القطاع.
ألفة القيراس (رئيسة قسم استشاري بالمحكمة الإدارية)
«لابدّ من حلول عاجلة وجذرية وسياسة حكيمة من طرف الدولة»
ان الوضع العقاري هو أهم اشكال في القطاع الفلاحي ونحن نحاول تسليط الضوء على اشكاليات التي تؤرق الفلاح التونسي وقد شهد هذا الملتقى حضورا مكثّفا للمختصين في هذا الميدان. وهذه الاشكاليات لم توجد لها حلولا جذرية إلى هذا اليوم، فالعقار هو الحل للاستثمار المُعطّل لوجود عديد الوضعيات العقارية التي لا تزال عالقة فتوجد اشكاليات عقارية وعديد من الاراضي الدولية الفلاحية التي تم اسنادها الى العديد من الفلاحين في اطار قانون 1995 لاستثمار هذه الاراضي ورغم وجود بعض النصوص التي تحمي هذه الأراضي للاستثمار بطريقة محكمة إلاّ أنّ القطاع الفلاحي يعاني من هذا الاشكال الذي يتطلب حلولا عاجلة وجذرية وسياسة حكيمة من طرف الدولة.
من الجانب التشريعي لابد من تبسيط الإجراءات وتعديل النصوص بنسق سريع وتبسيط عديد الإجراءات والحل يتطلّب توفّر إرادة سياسية حقيقية لإنعاش هذا القطاع لأنه قطاع حسّاس جدّا فالأوضاع المناخية أيضا من شأنها أن تؤثّر على الفلاح رمز العطاء لذا لابد من رد الجميل حتى على مستوى نصوص بسيطة لتسهيل عمله.
محرز الحنافي (محامي وكاتب عام مركز تونس للقانون العقاري والتعمير)
«لابدّ من حماية قانونية وقضائية وإدارية»
في هذه الندوة العلمية تمّ تسليط الضوء حول الأوضاع العقارية للأراضي الفلاحية ومداخلتي تمحورت بالأساس حول حماية الأراضي الفلاحية بالمناطق تدخل الوكالة العقارية الفلاحية وهذه الحماية تتجلّى في جزءين، جزء أول وهي الحماية القانونية وجزء ثان هي حماية قضائية.
تتمثل الحماية القانونية أساسا في المحافطة على الصبغة الفلاحية لهذه الأراضي، وهذه الأراضي تنفق الدولة لأجلها الكثير ولها اهتمامات كبرى مثل المناطق السقوية لذا من الضروري من وجود حماية كبيرة على معنى قانون 1983 المختص في حماية الأراضي الفلاحية ومن أهم الحمايات القانونية الأخرى التي هي في إطار أعمال الوكالة فهي تقوم بوجوبية رخصة الوالي في العمليات العقارية للمحافظة على هذه الأراضي لكي لا تعود إلى التشتت من جديد وبالتالي فإنّ أي عملية بيع أو معاوضة أو مقاسمة تخضع لرخصة الوالي بعد أخذ نظر وإبداء الرأي من طرف الوكالة العقارية الفلاحية.
بالنسبة إلى الحماية القضائية فهي تتمثّل أساسا في تدخّل المحكمة العقارية لإضفاء صبغة قضائية على أعمال الوكالة من خلال ممارستها لأعمال المسح الإجباري بالنسبة إلى العقارات التي تقوم بها التي تشتغل عليها وتنظمها الوكالة والتي لا تشملها الرسوم العقارية ثمّ كذلك تقوم المحكمة العقارية بأعمال في إطار قضايا التحيين لبعض ملفات شهدت صعوبات عقارية إلاّ أنّ هذا الدور لا يقتصر على ما قيل فقط كذلك هناك دور إداري يتمثل في حماية إدارية من طرف إدارة الملكية العقارية في مساعدة الوكالة في إطار ترسيم التحويرات فهناك رسوم عقارية تُحوّر فإنه ضروري يقع الترسيم في الملكية.
في إطار المركز فنحن ننادي بتحيين التشريعات وبالنسبة للإجراءات فقد نظمنا منذ سنتين ندوة حول إصلاح المنظومة العقارية وقدمنا مقترحات لإشعار السلطات بالوضع الحالي لأن الوضع القانوني يتطلب تدخّلا عاجلا، والدولة حاليا في تقدّم لوجود بعض المشاريع ومن بين هذه المقترحات قانون الأراضي الاشتراكية الذي بدأ الاشتغال عليه وتم عرضه على مجلس نواب الشعب وهو بصدد الدراسة، ومركز تونس للقانون العقاري والتعمير كان حاضرا عن طريق رئيسه منير الفرشيشي في مجلس نواب الشعب وتولّى إبداء رأيه وهناك قانون هام جدا وهو قانون الأراضي الفلاحية قانون 1995 وإمكانية تسوية الوضعيات وخاصة القديمة الذي يهم الأراضي الدولية.
